Por Mtro. Enrique de la Madrid Cordero.
En las ciudades de todo el mundo se ha encarecido significativamente el precio de la vivienda y en varias ciudades de México sucede un fenómeno similar.
Una de las razones tras este fenómeno es la limitada cantidad de suelo disponible para construir nuevas viviendas, por lo que en la última década el precio promedio de los departamentos nuevos en la Ciudad de México pasó de un millón de pesos a 3.5 millones, de acuerdo con la consultora inmobiliaria Softec
La Ciudad de México necesita 120 mil nuevas viviendas cada año pero sólo se construyen 40 mil por problemas de certidumbre legal para los desarrolladores y por falta de terreno; por ejemplo, durante 2017 el precio promedio del metro cuadrado de construcción llegó a 17,700 pesos, un incremento de 27% por ciento en un año.
Nuestra capital podría aprender del caso de Singapur, donde también tuvieron graves problemas de vivienda hace seis décadas, no obstante, ahora es un caso de éxito reconocido en todo el mundo, ya que es uno de los pocos países donde más del 90% de la población es dueña de su vivienda, mientras que en Estados Unidos y el Reino Unido este porcentaje es del 63 por ciento.
En el país asiático han logrado que la gran mayoría de los habitantes posea vivienda propia a pesar de ser un país tan pequeño, es decir, el espacio no sobra. En Singapur viven aproximadamente 8 mil personas por cada kilómetro cuadrado, mientras que en la Ciudad de México viven aproximadamente 6 mil personas por kilómetro cuadrado.
Dos factores fueron la clave de este desempeño exitoso en Singapur: la construcción de vivienda pública, que a diferencia de muchos lugares del mundo es muy digna y segura, y el Fondo de Previsión Central, el sistema de ahorro que sirve especialmente para fondear el retiro, servicios de salud, vivienda y educación.
En los años 50 una gran cantidad de pobladores de Singapur vivían en favelas hacinadas, sin higiene y con muchas carencias, especialmente inmigrantes chinos y malayos. Para resolver este problema se creó la Junta de Vivienda y Desarrollo (HBD por sus siglas en inglés) que en 5 años construyó más de 50 mil viviendas nuevas, sin embargo, la gente no se quería mudar a los edificios gigantes construidos por el gobierno.
En 1961 ocurrió un incendio que dejó sin vivienda a muchos habitantes de las favelas que no querían mudarse y en menos de un año todos se encontraban rentando uno de los departamentos ofrecidos por la HBD.
El gobierno aprovechó el momento para ampliar su programa de construcción de viviendas. No obstante, tenía claro que para darles sentido de identidad y pertenencia a tantos inmigrantes sería muy útil que fueran dueños de su vivienda, lo que representaba ser dueños de una parte de Singapur. Además, si la gente era dueña de los departamentos tendría mayor interés en cuidarlos y mantenerlos en buenas condiciones. Por ello, en 1964 comenzaron a vender las viviendas y desde 1968 les permitieron a los trabajadores utilizar sus fondos de su cuenta oficial de ahorros para el retiro llamado Fondo Central de Previsión, lo que facilitó que una gran proporción de la población adquiriera una vivienda.
En Singapur, todos los trabajadores contribuyen obligatoriamente con 20% de sus ingresos mensuales a su cuenta del Fondo Central de Previsión, el empleador contribuye con otro 17%, lo que genera una muy alta tasa de ahorro de 37 por ciento. En México, la aportación de los trabajadores para el Infonavit es de solamente el 5% de su sueldo, lo cual tiene como consecuencia un bajo nivel de ahorro para hacerse de una vivienda digna, y por lo mismo los desarrolladores de vivienda tienen que buscar la forma de hacer viviendas baratas que se ajusten a ese presupuesto.
Esto puede explicar, además de una mala planeación, el que se hayan construido durante años conjuntos de vivienda masivos, muy lejos de las ciudades donde la tierra era más barata y el poder de negociación con los municipios mucho mayor. Al final, lo barato sale caro porque los trabajadores tuvieron que dedicar un monto muy importante de su tiempo e ingresos al transporte, y por ello el enorme abandono de vivienda en nuestro país.
Volviendo a Singapur, la cuenta del Fondo Central de Previsión se divide en tres subcuentas: la de vivienda, retiro y servicios de salud.
De esta forma, si un trabajador elige una vivienda que le requiera pagar 23% de sus ingresos mensuales, realmente no estará pagando ningún peso adicional de su ingreso disponible, pues ese 23% se toma de su cuenta del Fondo Central de Previsión. Para comparar, en la ciudad de Nueva York las familias de ingresos medios y bajos destinan más del 50% de su ingreso disponible para pagar una renta.
Es tan importante la vivienda para un singapurense que cuando un joven ofrece matrimonio no lo hace con un anillo de compromiso, más bien le propone a la novia solicitar de manera conjunta el crédito hipotecario al que tienen derecho. ¡Qué romántico!
Cuando la gente se jubila, el gobierno le ayuda a vender su vivienda para que obtengan una más pequeña y barata, acorde con sus nuevas necesidades, y con el dinero sobrante se compran una pensión vitalicia que complementa su pensión. Las viviendas no pueden venderse sin haberla habitado previamente 5 años con el fin de asegurar que estas facilidades sean usadas por gente que necesita el espacio para vivir, no únicamente como negocio.
El gobierno de Singapur ha construido viviendas de todos tamaños, presupuestos y estilos. Además, son viviendas de mucha calidad, entre 20 y 30% más baratas de las que venden constructoras privadas, y como resultado 82% de la población habita en una vivienda pública, de la cual es dueño. La gente con muy bajos ingresos alquila uno de estos inmuebles.
En México es necesario generar vivienda más accesible pero no hay duda que el nivel de ahorro que generamos los mexicanos, tanto para el financiamiento de nuestras viviendas como para nuestro retiro, es claramente insuficiente y sobre ello tenemos que reflexionar y actuar si queremos mejorar nuestros niveles de vida de forma permanente.
